COOLS

Ruimtelijke Onderbouwing

Voor het opstellen van een zogenaamde goede ruimtelijke onderbouwing is expertise nodig. Expertise die u vaak niet heeft. COOLS heeft die wel! Al jarenlang stelt COOLS ruimtelijke onderbouwingen op voor gemeenten, architecten, ontwikkelaars, ondernemers en particulieren. Snel, op maat en tegen lage kosten.

Wat is een ruimtelijke onderbouwing? Wat heeft u er aan?

GRO 1

U wilt een plan realiseren. Dit kan zijn de verbouwing van uw woning, het plaatsen van een bedrijfshal of de nieuwbouw van een kantorencomplex. Hiervoor moeten vergunningen worden aangevraagd. Het meest bekend is de ouderwetse bouwvergunning die tegenwoordig omgevingsvergunning genoemd wordt.

Op tijd gaat u in overleg met uw gemeente om informatie in te winnen. Vaak wordt dan gebruikt gemaakt van een zogenaamd principe- of vooronderzoek. Gelukkig is vaak de uitkomst dat er in principe geen belemmeringen zijn. Soms kan het zijn dat u te horen krijgt dat uw plan ‘niet in het bestemmingsplan past’. Wat nu?

Wat is een bestemmingsplan eigenlijk? Met het woord ‘bestemming’ wordt een functie zoals wonen, werken, groen of verkeer bedoeld. Een bestemmingsplan is een plan waarin de gemeenteraad vastlegt welke functies waar zijn toegestaan. Daarnaast bevat een bestemmingsplan de regels die gelden voor zo’n functie. Denk hierbij aan bouwhoogte, afstand tot de buren en of er bijgebouwen zijn toegestaan. Voor alle grond in Nederland moet een bestemmingsplan gelden. Gemeenten zijn volgens de wet verplicht om voor hun hele grondgebied bestemmingsplannen vast te stellen.

In diezelfde wet is geregeld dat uitzonderingen mogelijk zijn. De gemeente mag afwijken van een bestemmingsplan, maar dat moet wel zorgvuldig gebeuren, want een bestemmingsplan geeft rechten. Voor u als u bijvoorbeeld een bouwplan wilt realiseren: het bestemmingsplan schrijft voor waar, hoe hoog en hoe diep er gebouwd mag worden. Diezelfde rechten gelden ook voor uw omgeving. De omgeving mag er vanuit gaan dat er niet zomaar hoger gebouwd gaat worden of dat er in plaats van een woning ineens een buurtcentrum gerealiseerd wordt.

  • met binnenplanse ontheffing: in het bestemmingsplan zelf zijn al mogelijkheden opgenomen (bv. het beperkt overschrijden bouwhoogten)
  • de afwijking betreft een zogenaamd kruimelgeval
  • op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing

De eerste twee manieren hoeft u niet veel voor te doen. De afwijking met het bestemmingsplan is ondergeschikt en voor veel ‘standaard’ gevallen is daarom al een oplossing bedacht. In het laatste geval is de afwijking van het bestemmingsplan niet meer ondergeschikt. Van u als aanvrager wordt dan verwacht dat u een zogenaamde goede ruimtelijke onderbouwing indient. Waarom is dat nodig?

Om dat soort afwijkingen toch toe te staan zal dus gedegen onderzocht en onderbouwd moeten worden dat het plan verantwoord is. En dat in brede zin! Veel aspecten moeten – verplicht – aan bod komen, zoals:

  • rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid
  • bodem-, lucht- en geluidkwaliteit
  • flora en fauna
  • cultuurhistorie en archeologie
  • watertoets
  • bedrijvigheid en externe veiligheid
  • maatschappelijke en financiële haalbaarheid

Uiteraard hoeft niet voor ieder plan elk aspect even gedetailleerd aan bod te komen. Dat is per situatie verschillend en wordt in overleg met de gemeente bepaald.

Wilt u meer weten? Of wilt u een scherpe aanbieding? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.